Những Điều cần biết về Sang nhượng căn hộ

Dưới đây là những điều quan trọng mà không phải khách hàng nào cũng biết khi đắn đo quyết định mua lại căn hộ dự án từ khách hàng trước đó.
Là những người làm nhiều năm về việc tư vấn bán căn hộ dự án, tôi và nhiều đồng nghiệp không khỏi bất ngờ trước những quyết định tài chính của một số khách hàng mà vì nhiều lý do mà đã không tìm hiểu kỹ trước khi quyết định mua. Rất nhiều người đắn đo không biết nên mua trực tiếp Chủ đầu tư hay mua lại từ người khác, rồi thủ tục ra sao, có an toàn không, có đảm bảo tính pháp lý không,...Trong bài viết này chúng tôi tập trung chia sẻ những điều khách hàng cần biết khi mua lại nhà dự án.

Hoàn toàn có thể mua lại từ khách hàng trước đó - chuyển nhượng hợp đồng
Việc chuyển nhượng Hợp Đồng Mua Bán không còn là điều mới mẻ khi Luật pháp Việt Nam đã cho phép và quy định khá rõ về thủ tục cũng như đảm bảo tính pháp lý cho người mua. Tuy nhiên không phải ai cũng rành về vấn đề này. Chúng ta hãy cùng xem các ví dụ cụ thể dưới đây.

Vào một ngày cuối tháng 7/2016 có khách hàng sau khi đi xem dự án Luxity ở quận 7-TPHCM đã quyết định đặt cọc 50 triệu để mua căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích 73m2 với giá 1,95 tỷ - giá trực tiếp Chủ đầu tư. Tuy nhiên sau đó khách hàng này quyết định chịu mất tiền cọc 50 triệu để mua lại cũng căn 73m2 tầng tương tự thuộc dự án Lux city của một khách hàng trước đó bán lại. Căn hộ này có giá chỉ 1,75 tỷ. Tại sao có sự chênh lệch lớn như vậy thì điều này được giải thích, khách hàng đầu tiên vì khách ban đầu chuyển hẳn công việc sang tỉnh khác nên đã quyết định bán lại và lời chỉ được một chút ít so với số tiền bỏ ra ban đầu. Quyết định này của cả hai khách hàng đúng hay thê nào thì tùy mọi người tự suy ngẫm. Dự án Luxcity do Tập Đoàn Đất Xanh trực tiếp đầu tư, khởi công vào tháng 7/2015 và bàn giao nhà vào tháng 01/2017 - vượt tiến độ hợp đồng 6 tháng. Đất Xanh là Tập Đoàn khá uy tín khi đã thực hiện nhiều dự án rất thành công như Sunviewtown, Opal Riverside, Opal Garden, Luxcity, Lux Garden và tới đây là Gem Premium Bình TriệuLux riverview Trần Xuân Soạn quận 7Gem riverside quận 2,...

Tại một thời điểm cụ thể, giá Chủ đầu tư chưa chắc là rẻ nhất!

Cũng nói đến việc mua căn hộ. Trong tháng 7/2017 chúng tôi gặp nhiều khách hàng quan tâm dự án Opal Garden của Tập Đoàn Đất Xanh - 1 dự án khá hot tọa lạc trên đường số 20 (giao đại lộ Phạm Văn Đồng). Thời điểm tháng 7 này, Chủ đầu tư tung ra hơn 10 căn thuộc Block D mà trước đó do điều chỉnh một chút thiết kế nên chưa bán. Giá bán trung bình là 27 triệu/m2 đã VAT (căn 70,3m2 - 2 phòng ngủ có giá trên 1,9 tỷ đã VAT). Cũng tại thời điểm này nhiều khách hàng vì nhiều lý do khác nhau (mua đầu tư nhiều căn nên bán bớt số lượng, thay đổi nhu cầu ở, thay đổi công việc sang tỉnh thành khác,...) đã rao bán căn hộ Opal Garden họ đã mua trước đó với giá 1,7 - 1,75 tỷ căn hộ 71m2 đã VAT. Nhiều khách hàng đã quyết định mua trực tiếp Chủ đầu tư và cũng có rất nhiều người quyết định mua lại từ khách hàng trước đó.

Nếu mua sang nhượng và cần vay ngân hàng thì nên quyết định sớm lúc giá bán lại còn rẻ.

Cũng thuộc dự án Opal Garden, vào giai đoạn tháng 5-9/2018 nhiều khách hàng nắm được thông tin dự án chuẩn bị bàn giao nhà nên đã tìm cách liên hệ Chủ đầu tư, môi giới để tìm mua. Trong đa số khách hàng đến tìm hiểu thì nhu cầu vay ngân hàng khá lớn, với mức đề nghị vay là 50-70% tổng giá trị căn hộ. Opal Garden hiện tại có giá thực tế là 2,3 tỷ- 2,4 tỷ/ căn 71m2, giá gốc ban đầu lúc Chủ đầu tư bán tháng 10/2016 là 1,6 - 1,7 tỷ/ căn 71m2. Điều chúng tôi cần nhắn nhủ ở đây là Ngân hàng chỉ cho vay dựa trên số tiền trên Hợp Đồng Mua Bán ban đầu, nghĩa là lúc mua Sang nhượng, giá trị căn hộ trên hợp đồng không thay đổi, chỉ thay đổi người đứng tên sở hữu trên hợp đồng. Lấy ví dụ cụ thể, nếu mua lại căn hộ Opal Garden 2,4 tỷ (giá gốc ban đầu 1,6 tỷ) và cần mức vay 70% thì số tiền tối thiểu khách hàng cần phải có trước là là 30% x 1.600.000.000 + chênh lệch 800.000.000 = 1.280.000.000 đồng. Bởi vậy nhiều khách hàng thích Opal Garden nhưng khi biết mức tài chính cần chuẩn bị trước thì họ gần như từ bỏ ý định.

Đối với dự án Marina Tower, một điều thuận lợi cho các khách hàng muốn mua Sang nhượng là Ngân hàng TP Bank vẫn hỗ trợ vay 70% trên số tiền thực mua (ví dụ mua lại căn trị giá 1,1 tỷ thì ngân hàng vẫn hỗ trợ cho khách hàng mới vay mức 70% x 1,1 tỷ = 770 triệu đồng).

Nếu bạn quan tâm mua lại - chuyển nhượng hợp đồng thì nên biết những điều sau đây:

Với bất cứ dự án nào đã ký hợp đồng mua bán thì việc chuyển nhượng hợp đồng vẫn luôn đảm bảo hoàn toàn tính pháp lý cho người mua lại nếu họ được thực hiện đầy đủ trình tự dưới đây:

Bước 1: Hai bên thỏa thuận Đặt Cọc và các điều khoản ràng buộc khi Đặt Cọc. Nếu Đặt Cọc mức 50 triệu trở xuống thì có thể 2 bên tự ký với nhau và có 1-2 người làm chứng. Nếu đặt Cọc từ 100 triệu trở lên, nếu bạn lo lắng, thì có thể ra phòng công chứng để thực hiện.

Bước 2: Người cần bán lên Chủ đầu tư làm đơn đề nghị chuyển nhượng và xuất hóa đơn VAT (việc này Chủ đầu tư sẽ hỗ trợ thực hiện ra văn bản xác nhận Đủ điều kiện chuyển nhượng trong vòng 5-7 ngày)

Bước 3: tiếp theo cả người bán và người mua lên Phòng công chứng gần nhất để thực hiện việc công chứng chuyển nhượng. Việc thanh toán tiền mua và tiền chênh lệch hợp đồng sẽ thực hiện ở đây. Hai bên tự thống nhất việc thuế Thu nhập cá nhân, phí công chứng. Sau khi công chứng, Người mua nhận hợp đồng Mua bán Gốc của Người bán và hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, Hóa đơn VAT. Tại thời điểm này khách mua lại có thể lựa chọn tự cầm giấy tờ đi hoàn tất thủ tục hoặc ủy quyền cho 1 người tư vấn môi giới làm thay mình các thủ tục còn lại ở Phường, Thuế.

Bước 4: Đi tới Phường, Xã - nơi dự án tọa lạc để xin xác nhận vị trí khu đất. Việc này Phường, Xã sẽ tiếp nhận và trả kết quả sau 3-4 ngày làm việc.

Bước 5: Đóng thuế Thu nhập cá nhân cho chi cục thuế nơi dự án tọa lạc (bước này mất khoảng thời gian 3 ngày)

Bước 6: Người mua cầm toàn bộ hợp đồng Mua bán Gốc, Hợp đồng chuyển nhượng, Giấy xác nhận đóng thuế lên trực tiếp Chủ đầu tư để ra Phụ Lục mang tên người mua mới. Tính từ lúc người mua nhận lại Hợp Đồng Mua bán từ Chủ đầu tư thì người mua mới này tiếp tục thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký kết với Chủ đầu tư. Quy trình chuyển nhượng đối với khách hàng thứ 3, 4,... đều diễn ra như trên và lúc ra sổ hồng sẽ mang tên người mua cuối cùng.
Văn bản xác nhận chuyển nhượng Marina Tower của Chủ đầu tư
Lưu ý; Chủ đầu tư có 2 việc Xác nhận quan trọng là Xác nhận đủ điều kiện chuyển nhượng và Xác nhận Chuyển Nhượng sang tên. Lúc dự án đã bàn giao cho khách hàng vào ở, sẽ có khoảng thời gian (thường là sau 3-6 tháng  kể từ lúc nhận nhà trở đi) khách hàng sẽ không chuyển nhượng được cho tới lúc có sổ hồng. Điều này do Luật Nhà đất quy định là, lúc đang giai đoạn ra giấy chủ quyền, Chủ đầu tư không được phép ký giấy đồng ý việc chuyển nhượng.

Thủ tục chuyển nhượng trên, lúc đọc có vẻ nghe phức tạp, nhưng thực tế, ngay cả khi bạn không rõ một vài bước trên thì cũng đừng nên quá lo lắng vì Phòng công chứng, Chủ đầu tư và người tư vấn môi giới tư vấn sẽ hướng dẫn và hỗ trợ cho khách mua một cách nhanh chóng.

Mua nhà là việc quan trọng của hầu hết mọi người nên chúng tôi khuyên bạn dù mua Chủ đầu tư hay mua lại - chuyển nhượng hợp đồng thì nên tìm hiểu kỹ thông tin dự án và cách thức thực hiện mua (kể cả mua chuyển nhượng) và hãy mua với những điều bạn cần với mức tài chính hợp lý.

Nếu thấy thông tin trên hữu ích thì hãy cùng chia sẻ cho bạn bè của bạn và mọi người bạn nhé!